2023年，全球局势波谲云诡，对经济产生了深远影响，科技飞速发展则为经济注入强大动力。

　　回首这一年，有些重大事件或将激起历史的回响，有些则将照亮未来的道路。无论如何，它们都曾在某一刻深沉地撞击过我们的眼光，值得我们去铭记。

　　这一年，市场供求关系发生了重大变化，政策支持力度持续加大，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展成为了主基调。

　　这一年，房地产调控定位于满足居民刚性和改善性住房需求，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。在一线城市和部分热点二线城市，提振房地产市场活跃度和投资力度成为市场风向标。

　　这一年，房地产行业也面临着前所未有的挑战，市场下跌走势和观望情绪导致商品房投资开发与成交量下降，而融资和销售等问题也给房企带来空前压力。

　　我们梳理了今年以来房地产市场发生的重大事件，遴选出2023年房地产行业十大新闻，映射这一年房地产市场的整体变化及未来走向。

　　2023年7月24日召开的中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

　　12月11日召开的中央经济工作会议明确提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2023年8月25日，浙江嘉兴率先宣布全面取消限购限售政策。随后，东莞、佛山、沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州、合肥、无锡、武汉等城市全面取消限购政策。

　　8月30日，广州和深圳实施“认房不认贷”政策。9月1日，上海和北京先后宣布执行“认房不认贷”政策。至此，一线城市全部落地“认房不认贷”政策。

　　11月，广州、深圳再出台多项楼市政策，涉及降低二套房首付比例、调整豪宅标准、上调公积金贷款比例、土拍限价放松等。12月14日，北京和上海同步调整楼市新政，涉及优化普通住宅认定标准、购房首付比例下调、调整房贷利率下限。至此，一线城市均已调整优化楼市调控政策。

　　自2022年7月中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”成为2023年各地方稳楼市的关键词、房企的重点任务。据住房和城乡建设部消息，“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。

　　住房和城乡建设部表示，通过“保交楼”工作的顺利推进，带动了房地产开发项目竣工进度加快，有效防范了商品住房逾期交付风险，提振购房者信心，稳定了市场预期。

　　其中，A股房企中ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯、*ST宋都、ST粤泰、ST美置、*ST中天和*ST蓝光8家因为“连续二十个交易日收盘价均低于1元”触及股票终止上市情形退市。

　　港股方面，根据联交所规定，若上市公司持续停牌18个月便有权将股份除牌，新力控股、南海控股和嘉年际3家房企因此退市。

　　2023年9月28日，中国恒大公告称，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。

　　早在2021年12月3日，恒大宣布违约并收到要求履行担保义务的通知。当时，广东省人民政府立即约谈了许家印，并派出工作组督促企业风险处置工作。从许家印被约谈到被采取强制措施，共历时600多天。

　　据恒大最近的公告，恒大地产集团涉及未能清偿的到期债务累计约3013.63亿元，发行人逾期商票累计约2059.33亿元。

　　2023年，多地房价下降趋势明显。据国家统计局数据，1月份70城新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有33个和57个，11月份环比下降城市分别增加至59个和69个。

　　另据中指研究院统计，11月全国100城新建住宅价格环比下跌城市数量为43个，二手住宅价格环比下跌城市数量为99个，下跌城市已连续6个月超90城，房价普跌态势延续。

　　2023年11月6日，中国人民银行货币政策司发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿-1700亿元，户均每年减少3200元。

　　9月25日起，银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。10月25日起，存量房贷利率批量调整开启，多家银行陆续对符合条件的房人进行统一调整。

　　2023年10月份以来，22个实行集中供地的城市中，已有18个城市取消限价、恢复“价高者得”，其中包括一线城市广州。

　　沐鸣2

　　取消土地最高限价的新政落地后，不少热点地块房企竞价盛况再现。11月初，合肥土拍刷新了当地最高成交单价纪录，成都、福州等城市的土拍也相继出现楼面价新高。

　　不过，土拍市场整体仍处于相对低位，据克而瑞统计，11月土地市场的整体溢价率为3.7%，为2023年以来第二低点。

　　历时18个月，融创境外债重组于2023年11月20日宣告成功，融创成为又一家完成境内境外债务重组所有流程的大型房企。今年以来，多家房企在债务重组方面取得新进展。

　　11月29日，中国奥园宣布境外重组方案已获得债权人投票通过，待相关法院聆讯裁决后正式生效。截至11月21日，中梁控股持有计划债务未偿还本金总额约92%的同意债权人已加入重组支持协议。

　　11月14日，旭辉集团完成年内所有到期境内债券的展期工作，合计展期金额约71.8亿元。10月10日，碧桂园宣布将积极推进境外债务管理措施，此前其本金共计约147亿元的9笔境内债已全部成功展期。

　　2023年10月下旬，万科债券出现非理性波动。万科与境内外金融机构于11月6日举行三季度业绩说明会，深圳国资委在会上表态，如有需要或遭遇极端情况，将通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

　　万科大股东深圳地铁也表示，将坚定与万科站在一起，已准备好丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。

　　《每日经济新闻》评选的十大新闻具有较强的代表性，都是房地产业关注的焦点，反映了2023年房地产市场变化和房地产政策的导向。通过十大新闻可以很好地回顾和凝练2023年的楼市特征。

　　“中央政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化”作为2023年房地产十大新闻之首，当之无愧。在楼市低迷情况下，准确把脉市场现状，才能对症下药，给出救治良方。房地产市场供求关系发生重大变化的判断，为房地产的政策导向指明了方向。房地产市场的供求双方、各级政府都要适应这种供求关系的变化，不断调整过时的房地产调控政策，促进房地产发展新模式转换和房地产平稳健康发展。

　　其他新闻都是紧紧围绕“供求关系发生重大改变”展开的。“房价下降城市数量持续增加，房价呈普跌态势”，就是对房地产供求关系发生重大改变的写照。供求关系决定房价走势，供不应求房价上涨，供过于求房价下跌。房价普跌说明房地产市场已经供过于求。

　　“多个城市全面取消限购，一线城市松绑楼市”，正是各城市针对房地产供求关系发生重大变化的实际情况，也是及时调整过时的房地产调控政策的必要举措。取消限购可以释放一部分住房需求，起到平衡过去关系的作用。

　　资金是房地产业的闸门，不管对于开发商，还是对于消费者，低成本融资至关重要。“降低存量房贷利率工作基本完成”是调整过时房贷政策的一种体现。在2023年，不少城市不仅降低了新房贷款利率，也降低了存量房贷利率。

　　“18个城市取消土地最高限价”是调整过时限价政策的重要举措。地价是房价的重要构成，取消土地最高限价，意味着让商品房回归商品属性，让市场起决定作用，又向前迈进了可喜的一步。

　　“上市房企‘批量’退市”“许家印涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施”，这两条新闻是当前楼市现状的一种写照，说明当前楼市低迷，不少房企举步维艰，不能实现良性循环。

　　“多家民营房企债务重组获重大进展”“深圳国资委力挺万科”“‘保交楼’工作深入推进，完成交付超165万套”，这三个新闻说明在楼市低迷下，各地政府在通过各种举措促进“保交楼”，各房地产企业也在想办法自救，通过房企重组等使房地产企业能够“活下去”，继续发挥房地产应有的支柱作用。

　　2023年，是我国房地产市场化改革25周年，而这一年也是房地产市场变化最大的一年，不仅是市场量价发生明显波动，同时政策、企业、市场等都发生了巨变，而且是趋势性的、根本性的变化。

　　《每日经济新闻》评选的2023房地产行业十大新闻非常有代表性，能够准确地映射出整个房地产市场的变化。十大新闻里，我认为排在第一的就是中央政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化。而这种变化，除了供求关系以外，还有居民的预期和需求的趋势性变化，即不再相信房价单边上涨，或者说，从过去的单边上涨转入到风险释放的下半场。

　　所以，我们看到房价下降城市数量持续增加，房价呈普跌态势，百城二手住宅价格环比下跌城市数量达99个，下跌城市已连续6个月超90城，创历史新高；11月70城二手房价格环比上涨城市数为0，而上次出现0上涨城市数，还是在2014年9月份；下跌城市数69个，同样创下新高。

　　既然是上下半场的切换，那么影响最大的就是居民的购房行为。所以，2023年11月6日，中国人民银行货币政策司发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。这种降息，一方面是房价上涨预期驱动的买房结束，需要下调利率。还有更重要的，就是无风险利率下行，与房贷利率倒挂。居民支付高利率买价格不再明显上涨的资产，这种积极性没有了，需要降低利率。

　　除了降低存量利率以外，政策也出现了重大的趋势性挑战，也就是2016年以来布局的新一轮紧缩性的政策全面退出，包括多个城市全面取消限购，一线个城市取消土地最高限价。随着12月14日京沪松动限贷政策，调整普通住房优惠标准，预示着上一轮布局的紧缩性政策正在全面退出。在房地产供求关系发生重大变化的新形势下，投资性购房、非理性购房没有了，也不再需要这样的政策了。

　　供求关系发生重大变化，加上房地产要告别旧模式，转向高质量发展和新发展模式，回归民生属性和居住属性，一揽子长效机制落地，包括杜绝挪用预售资金、“三道红线”和资金穿透式监管以定向去杠杆，还有资管新规打击影子银行等，导致三高的旧模式难以为继，直接影响就是开发商层面风险爆发。

　　所以，我们看到，将三高旧模式演绎到极致的恒大，许家印涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施。同时，政府也在极力阻止风险蔓延，比如深圳国资委力挺万科，多家民营房企债务重组获重大进展。另外，“保交楼”是底线和原则。资不抵债的企业要退出，但“保交楼”是一定要完成的。据住房和城乡建设部消息，“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。